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对于地产股票 如何分析(地产股的分析框架)

投资内房股也有两年多时间了,简单梳理下自己的投资框架。

雪球用户:@夸克轻子粥

对于地产股票 如何分析

1.土储质量。

这是最重要的,有时间的,可以一块块地数,地块多的,就数城市。最重要的是看土储成本与售价,有的公司披露的土储面积是包括公建、地库、配套等附属建筑面积的,还需要调整为计容建筑面积,算算计容面积的单方土储成本,然后跟售价比对下,看看有没有被套的地,有没有大肉,一般的地产股,能够搞清楚第一步,离买卖决定也就八九不离十了。这里说下拿地节奏的问题,可以把地产公司每半年的拿地金融、拿地面积、进入城市过一遍。这个公司是喜欢逆周期拿地,还是喜欢无周期拿地,还是喜欢顺周期拿地?拿地节奏在某种程度上也体现了CEO的战略决策能力。公司进入的城市后来房价走势如何?看多了后,争取培养出以CEO的眼光看城市布局,以城市总的眼光看项目布局,以项目总的眼光看户型、推盘节奏(拿预售证节奏和开盘节奏)、去化情况等等。

2.融资能力与负债健康程度。

融资能力,看起来比较虚,但是融资节奏其实很讲究,因为市场利率是波动的。利率低谷时期,多融点;股价高时,发点可转债;人民币汇率贬值末期时,发点美元债;把三张表做漂亮,维护好投行评级,降低发行费用……长期下来,就能够在直道上与同行拉开差距。负债健康程度,是影响估值的重要因素,净有息负债率高的,在行业下行周期,只会被无情抛弃。为啥中海、华润、龙湖估值高,泰禾、佳兆业、阳光城、花样年等估值这么低。负债健康程度造成的估值是数倍的差异。对于融创之流,老孙是不可能降杠杆的,小仓位陪他玩玩即可,大仓位搞我可没兴趣,长尾风险太高。买5%的融创,我倒不如买10%的万科。

3.运营能力。

我一般用两费/当年度表内销售额 来衡量公司的控费能力。表内销售额直接用总销售额乘以权益比率来毛估估。此外,周转能力用(净负债+净资产-投资性房地产)/当年度表内销售额 衡量,这个指标极为重要。因为地产股的三张表扭曲得都很厉害,这个表可能会失真,尤其是“净负债”值,还需要把表外担保额加进来一起算。有的朋友用“债销比”来替代,也可。这里我要挺一下万科,周转真的很厉害。碧桂园也是做到了极限。新城有点偷奸耍滑,表外负债太多了,数据有点失真,周转能力居然比碧桂园高一倍,在手现金也不算多,不过他家的风险是总体可控的,所以我还是买了不少。富力是个独行侠,几乎全部都是100%权益,可以作为比较基准,可惜两个老头子缺乏进取精神,数据被吊打。

4.分红意愿。

地产公司的运营特性是花不完的钱,还不玩的债,分红高意味着风险隔离。但是过高的分红率,债主不会答应,所以恒大、富力的融资利率会更高。此外,一个好人,意味着将来他大概是还是个好人。一个心怀不轨的人,将来极有可能再阴你一把。我比较喜欢那些承诺了分红水平的地产股,比如禹洲、金毛、新城、旭辉等等。说实话,小股东,只有分红才是属于你可支配的价值,清算价值与你无关。历史分红率在港股市场极受重视。

5.长期的可持续竞争力。

传统的开发商没有什么护城河,最多是产品力好点,管理效率高点。而持续获取廉价的土储,是地产的可持续竞争力,是加分项。包括旧改、城市运营、一级开发、产城融合、产业小镇、商业综合体拿地、旅游产业拿地、康养产业拿地……这里头五花八门,水也挺深,很难分出个一二三,能力有限,不展开了。

6.深耕能力。

单个城市深耕好处太多了,提升效率、节约费用、政商关系、避免踩雷……。万科布局90多个城市,能在20多个城市做到top3,可持续发展能力较强。相反保利进入了100多个城市,不到10个进入top3,很多城市只是蜻蜓点水,三四线收割完了后续怎么跟上是个问题。金茂在不到20个个城市就做到了1000亿,而有的公司(不点名)搞了50多个城市才1000亿,二者的估值就应当有差异。总之,一二线适合深耕,三四线适合收割。

目前想到的就这么多,其实地产股真的挺适合散户投资的。资产负债都比较清楚,销售进度可追溯,业绩可预期性较高,商业模式很好理解,不同地域的产品不构成直接竞争,跟着政府大哥吃香喝辣(再次同情下政府的对手盘——医药股),投资标的十分丰富。

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